Cuanto vale la tierra-Octubre 2021

 

                                                                                                       Octubre 2021

 

 

¿Cuánto vale la tierra?

Desarrollo de zonas emergentes.

 

Introducción

¿Cuánto vale la tierra?, ¿Por qué en tal o cual lugar cuesta más?, ¿Dónde me conviene invertir? Son preguntes recurrentes que recibo, lo que me ha motivado a escribir este artículo.

En general, en la mayoría de los análisis económicos que se realizan sobre la actividad agropecuaria, se le otorga a la tierra un valor esencialmente inmobiliario, basados en la región donde se encuentran, pero no todos tienen claro cómo se determina ese valor, de donde ha surgido y me parece interesante que los diferentes profesionales vinculados a la actividad agropecuaria analicen el tema.

 Tal vez alguno de los lectores de este libro  administran, asesoran o gerencian empresas  y probablemente intervengan hasta en su estrategia de inversión y me pareció atinado abordar este tema tan particular, que en general es poco tenido en cuenta a la hora del análisis.

Aquellos que nos dedicamos al desarrollo y reconversión de nuevas áreas productivas emergentes creemos importante al menos poner en conocimiento del tema a aquellos que cada día gestionan nuestro sector agro productivo.

Cuadro de situación

Si bien la tierra es considerada parte constitutiva del capital empresa, la misma tiene una particularidad especial, “no se produce ni se reproduce” (Ing. Gabriel Villanova., El factor tierra y su valor. 2012).

Es obvio que la demanda mundial de agro productos se acrecienta inexorablemente, tanto por el crecimiento demográfico, como por el incremento de la capacidad de consumo de grandes regiones del mundo, lo que establece un paradigma estratégico para analizar y es determinar de qué manera ese incremento de la demanda puede ser satisfecho.

Hay sólo dos caminos para suplir esa demanda, por un lado, aumentar la productividad por unidad de superficie actualmente en explotación, con la incorporación de tecnología y nuevas prácticas de manejo, lo que denominaremos incremento vertical    y por otro lado, ampliar el desarrollo de nuevas áreas que denominaremos emergentes, usualmente llamadas marginales, lo que definimos como incremento horizontal.

El escenario es sencillo, tenemos una demanda de productos agrícolas elástica y una oferta de áreas de producción inelástica, las consecuencias sobre el valor de las tierras a futuro no son muy complicadas de proyectar.

El concepto que quiero remarcar es que, finalmente, el valor de la tierra está relacionado con la capacidad productiva y los márgenes de rentabilidad capaz de entregar, independientemente de donde se encuentren.

No es un mercado meramente inmobiliario como es considerado erróneamente por muchos, sino, eminentemente de margen productivo.

En función de eso, las zonas tradicionales que ya tienen un siglo bajo producción usualmente utilizan los valores transaccionales como referencia, lo cual hace más sencilla la valorización del activo.

Pero ¿qué sucede en una zona emergente que ha desarrollado una nueva actividad productiva rentable y no hay antecedentes en el valor de la tierra en esa región ya que esa nueva actividad no tiene valores históricos?

Este es un tema de extrema complejidad y que muy pocos analizan correctamente.

Un ejercicio que suelo proponer es el siguiente:

Un productor en la zona pampeana hoy tiene una hectárea que supongamos vale 18.000 dólares billete y obtiene un margen bruto del orden de los 1.000 dólares BNA lo que representa una renta de 543 dólares billete, algo así como el 3 % sobre el activo tierra.

Ahora bien, un productor en nuestra zona emergente obtiene un margen bruto similar. ¿Cuánto vale entonces esta hectárea? o expresado de otra manera ¿por qué debería valer menos?

 

Desarrollo de zonas emergentes.

La marginalidad productiva de determinadas regiones en realidad está muchas veces vinculada al desarrollo tecnológico de las mismas y por tanto con la evolución de nuevas técnicas es posibles incorporarlas a la producción competitiva.

Sistemas de riego más eficientes, material genético vegetal y animal adecuados, prácticas de manejo específicas, permiten hoy ir incorporándolas a la producción sostenida y sustentable.

Durante los más de 40 años de profesión me he dedicado a esto, a desarrollar nuevas áreas emergentes, tanto en nuestro país como en otras latitudes, por lo que en general mi trabajo es llegar donde nadie ha ido aún a producir o en otros casos, donde los que estaban abandonaron las prácticas productivas tradicionales.

En general el panorama inicial suele ser desolador y nuestro trabajo es tratar de ver lo que otros no vieron.

Desarrollar nuevas áreas no sólo implica ponerlas en producción, sino además, el cambio de modelo productivo que existía antes de nuestra intervención, utilizando la ventajas comparativas que cada región pueda tener para incorporar nuevas producciones.

Un caso particular en el que me encuentro trabajando en los últimos diez años, es el desarrollo de la producción de semillas y forrajes en el oasis este de Mendoza, desde el punto de vista estrictamente técnico, el desierto.

En este punto creo importante recordar que el 75 % de nuestro país es desierto, un término que muchos autores morigeran utilizando la denominación de zonas áridas o eufemismos similares.

Este concepto en general se contrapone a la imagen que la mayoría (incluyendo quienes deben tomar las decisiones desde los diferentes gobiernos) percibe de un país verde y fértil donde todo crece por la gracia del Señor, en general asumiendo la imagen de la pampa húmeda como un todo.

Zonas áridas como las nuestras pueden ser vistas como inviables para el productor de comodities tradicionales con toda razón, pero esta aridez nos permite por otro lado obtener semilla de calidad, un clima más seco con menor incidencia de enfermedades, un “cluster” aislado de las grandes producciones que evita contaminación genética, eliminar el riesgo de exceso de lluvias, entre otros aspectos. A esto me refiero con apreciar las ventajas comparativas de cada región y utilizarlas en favor de nuestro proyecto.

Volviendo al punto de esta nota, esta región que históricamente era vitícola, con los cambios producidos en el mercado de los vinos, fue quedando relegada y miles de hectáreas abandonadas, considerando que ya no eran económicamente rentables para esa actividad. El objetivo de nuestro desarrollo fue, analizando las ventajas competitivas, ver como reconvertirlas tecnológica y productivamente y devolverles la competitividad que sabemos tiene para otros mercados.

 Consideré que con imágenes sería más descriptivo. En las mismas podrán ver dos proyectos que he realizado, uno de reconversión productiva en el este de la provincia de Mendoza el cual se encuentra en plena etapa de crecimiento y el otro, partiendo de tierras vírgenes en la República de Armenia.

En ambos la actividad productiva introducida ha sido totalmente disruptiva con las tradicionales de la región.

 

Esto es con lo que nos encontramos hace 10 años. Viñedos abandonadas. Mendoza

 

Esto es luego del desarrollo. Alfalfa para producción de semilla y forraje.

 

Arevadash. República de Armenia. Zona virgen. Antes y ahora.

 

Son los mismos lotes, antes y después.

 

El desarrollo de zonas emergentes presenta dos desafíos, una la modificación tecnológica, la parte más sencilla y la otra la modificación de pautas culturales, por lejos la más compleja, ya que es necesario una transferencia de conocimientos y nuevas prácticas a un recurso humano que por generaciones realizó otra actividad, que desconoce el nuevo escenario productivo y que por ende no cree en él hasta no ver los resultados. Esta barrera no es propia de nuestro país o región si no que le he vivido en diferentes lugares del mundo.

¿Puede un productor acrecentar el valor de la tierra?

La respuesta a esta pregunta es el eje central sobre los que trabajamos en el desarrollo de nuevas áreas.

Como planteaba en el comienzo, las zonas desarrolladas y consolidadas asumen el valor inmobiliario del mercado.

Básicamente sobre el activo tierra no hay nada que el productor pueda realizar que modifique sensiblemente su valor y el mismo acompañará los vaivenes del mercado, fundamentalmente de comodities aunque no siempre es el determinante de los valores finales de la hectárea.

Radica aquí la gran diferencia a la hora de decidir dónde invertir.

Los desarrolladores de nuevas áreas tenemos esa posibilidad, adquiriendo tierras que se desvalorizaron con actividades no lucrativas y que erróneamente las siguieron valuando de esa manera, no advirtiendo el potencial que tenían para otras producciones, por lo que permite acceder a importantes superficies a costos accesibles.

Para los que conocen Buenos Aires una analogía ilustrativa podría ser Puerto Madero, donde muchos veían un puerto abandonado infestado de ratas, otros vieron una de las zonas inmobiliarias más importante de la Argentina.

Si, es verdad, que se requiere de conocimiento y capital para invertir en la puesta en producción, pero el valor final de la tierra ya desarrollada es sensiblemente mayor al costo de adquisición e inversiones realizadas sobre la misma.

En la medida que la zona se va consolidando, comienza a aparecer en el radar de los inversores y a aumentar la demanda lo cual a su vez comienza a traccionar los precios de los campos, es el comienzo de un nuevo mercado de tierras emergentes.

Hay ejemplos muy interesantes donde se puede observar este fenómeno, como puede ser la provincia de San Luis, donde hace treinta años atrás era considerado sólo un destino turístico y hoy tiene más de 60.000 has bajo riego en producción agrícola (a parte del área de secano) y un desarrollo ganadero importante.

Ya no llama la atención campos de 5, 6 o 7 mil dólares la hectárea o la provincia de Chaco donde una hectárea ganadera en los 80 valía menos de 10 dólares y hoy vale 1000 o una hectárea agrícola 3 o 4 mil dólares, algo absolutamente inimaginable para muchos.

Lo mismo se observa en diferentes áreas de Salta o en el Valle de Río Negro, con importantes desarrollos para producciones no tradicionales.

El motivo de estos fenómenos es simplemente la incorporación de tecnología, nuevas especies graníferas y forrajeras, genética animal de avanzada, agricultura diversificada con altísimos potenciales de rinde, prácticas agrícolas evolucionadas y lo más importante el cambio productivo cultural de los productores, de esta manera se genera la ampliación de la frontera agropecuaria.

Siempre pongo como ejemplo la carne de Chaco, en los 80 los valores productivos eran paupérrimos, receptividades de 20 has por equivalente vaca y las calidades producidas consecuentemente malas, era necesario hervirla para poder consumirla (aclaro que viví y desarrollé tierras en esa provincia durante 20 años). Hoy ya hay establecimientos con 0,8 equivalente vaca por hectárea y muchos de esos cortes se comen en Puerto Madero.

Para los que no están familiarizados con el equivalente vaca la referencia que hago es que en los 80 eran necesarias 20 has para sostener un vaca con su cría al pie y hoy un poco más de una hectárea. Eso es evolución tecnológica.

El valor de la tierra lo determina primero su productividad y luego la demanda sobre las mismas, los que desarrollamos zonas emergentes trabajamos sobre la eficiencia productiva, si lo logramos la demanda será una consecuencia y por añadidura el incremento del valor del activo tierra.

El éxito radica en determinar zonas con potencialidad productiva alternativa a las producciones tradicionales existentes. No sólo genera un apreciación del bien productivo en sí mismo sino que son de gran impacto social en las regiones donde se desarrollan.

El desarrollo de prestadores de servicios, talleres, proveedores, mayor demanda de mano de obra, impactan sensiblemente en economías fuertemente castigadas y fundamentalmente algo que menciono en la mayoría de mis escritos, morigera el éxodo rural hacia las zonas urbanas.

También se ha instaurado la idea de que el desarrollo de tierras atenta contra el medio ambiente. En general, en esos análisis no suele incluirse a la gente que vivimos en ese medio ambiente, centrando la preocupación en la biodiversidad, el futuro del pájaro carpintero o la potencial crisis del oso hormiguero.

Sin dudas la preservación del medio ambiente   es un tema importante y trascendental al que hay que prestarle atención y desarrollar prácticas sustentables y con una enfoque desde la bioeconomía, pero no olvidemos que en el medio de esta discusión hay seres humanos involucrados que tienen el mismo derecho que todos los demás habitantes de este suelo a tener una vida digna y con expectativas de progreso.

Como siempre planteo, es importante tener menos certezas y más dudas. Cuando escucho tal o cual región deben ser preservadas para las generaciones futuras, mi pregunta es ¿Qué hacemos con la generación actual que vive ahí? 

Estas zonas abandonadas o no desarrolladas, a su vez generan un fuerte impacto ambiental, ya que como dice el padre de la revolución verde y de la agricultura moderna (Norman Borlaug. 1914-2009) no hay mayor daño a la naturaleza que la pobreza, que obliga a los habitantes de esas regiones, con el fin de subsistir a sobreexplotar el medio que los rodea, colectando la leña para calefaccionar y cocinar, sobrepastoreando el escaso recurso forrajero del que disponen, cazar indiscriminadamente la fauna local para hacerse de proteína animal.

En estos días todos hemos visto el caso de los famosos carpinchos del Delta Norte de Bs AS que ha sido tratado como tema de Estado, incluyendo proyectos de ley y demás desatinos.

Cualquiera que conozca el NEA y NOA de nuestro país saben que el carpincho al igual que la corzuela, el dorado, el ñandú, yacaré y demás especies propias de la región son parte del caldero de muchas familias, en muchos casos, como principal recurso alimenticio.

La visión de preservación del recurso natural para las generaciones futuras (visión que comparto plenamente) se contrasta con el presente de las generaciones actuales, condenadas al hambre y la pobreza eterna.

Algo similar sucede a nivel global, un puñado de países desarrollados y con economías consolidadas generan más del 50 % de las emisiones del dióxido de carbono del planeta, pero les preocupan las emisiones de Argentina o de Senegal.

Mi posición al respecto, para no reiterarla, está en el artículo de este blog “Más dudas y menos certezas II. El cambio climático”.

Cuando hablamos de desarrollar nuevas áreas e incorporarlas a la producción hablamos no sólo de desarrollo productivo sino fundamentalmente SOCIAL.

Volviendo al eje del análisis no tengo dudas que la tierra como refugio de inversores de largo plazo debe estar indefectiblemente en su portfolio, es un bien que no se deprecia y en zonas emergentes el spread que se obtiene es muy superior a las zonas centrales.

Sugiero tenerlo en cuenta a la hora de localizar inversiones productivas agropecuarias.

Hay inmensas superficies con potencial a ser desarrolladas en nuestro país, no podemos desperdiciarlas.

Cierro con unos conceptos del Gral. Belgrano, padre de la agricultura, quien decía que para la producción agropecuaria se necesitaba conocimiento de las buenas artes, capital de trabajo y amar lo que se hace.