Cuanto vale la tierra-Octubre 2021
Octubre 2021
¿Cuánto vale la tierra?
Desarrollo de zonas emergentes.
Introducción
¿Cuánto vale
la tierra?, ¿Por qué en tal o cual lugar cuesta más?, ¿Dónde me conviene
invertir? Son preguntes recurrentes que recibo, lo que me ha motivado a
escribir este artículo.
En general,
en la mayoría de los análisis económicos que se realizan sobre la actividad
agropecuaria, se le otorga a la tierra un valor esencialmente inmobiliario,
basados en la región donde se encuentran, pero no todos tienen claro cómo se
determina ese valor, de donde ha surgido y me parece interesante que los
diferentes profesionales vinculados a la actividad agropecuaria analicen el
tema.
Tal vez alguno de los lectores de este libro administran, asesoran o gerencian empresas y probablemente intervengan hasta en su
estrategia de inversión y me pareció atinado abordar este tema tan particular, que
en general es poco tenido en cuenta a la hora del análisis.
Aquellos que
nos dedicamos al desarrollo y reconversión de nuevas áreas productivas
emergentes creemos importante al menos poner en conocimiento del tema a
aquellos que cada día gestionan nuestro sector agro productivo.
Cuadro de
situación
Si bien la
tierra es considerada parte constitutiva del capital empresa, la misma tiene
una particularidad especial, “no se produce ni se reproduce” (Ing.
Gabriel Villanova., El factor tierra y su valor. 2012).
Es obvio que
la demanda mundial de agro productos se acrecienta inexorablemente, tanto por
el crecimiento demográfico, como por el incremento de la capacidad de consumo
de grandes regiones del mundo, lo que establece un paradigma estratégico para
analizar y es determinar de qué manera ese incremento de la demanda puede ser
satisfecho.
Hay sólo dos
caminos para suplir esa demanda, por un lado, aumentar la productividad por
unidad de superficie actualmente en explotación, con la incorporación de
tecnología y nuevas prácticas de manejo, lo que denominaremos incremento
vertical y por otro lado, ampliar el desarrollo de nuevas
áreas que denominaremos emergentes, usualmente llamadas marginales, lo que
definimos como incremento horizontal.
El escenario
es sencillo, tenemos una demanda de productos agrícolas elástica y una oferta
de áreas de producción inelástica, las consecuencias sobre el valor de las
tierras a futuro no son muy complicadas de proyectar.
El concepto
que quiero remarcar es que, finalmente, el valor de la tierra está relacionado
con la capacidad productiva y los márgenes de rentabilidad capaz de entregar, independientemente
de donde se encuentren.
No es un
mercado meramente inmobiliario como es considerado erróneamente por muchos, sino,
eminentemente de margen productivo.
En función de
eso, las zonas tradicionales que ya tienen un siglo bajo producción usualmente
utilizan los valores transaccionales como referencia, lo cual hace más sencilla
la valorización del activo.
Pero ¿qué
sucede en una zona emergente que ha desarrollado una nueva actividad productiva
rentable y no hay antecedentes en el valor de la tierra en esa región ya que
esa nueva actividad no tiene valores históricos?
Este es un
tema de extrema complejidad y que muy pocos analizan correctamente.
Un ejercicio
que suelo proponer es el siguiente:
Un productor
en la zona pampeana hoy tiene una hectárea que supongamos vale 18.000 dólares
billete y obtiene un margen bruto del orden de los 1.000 dólares BNA lo que
representa una renta de 543 dólares billete, algo así como el 3 % sobre el
activo tierra.
Ahora bien, un
productor en nuestra zona emergente obtiene un margen bruto similar. ¿Cuánto
vale entonces esta hectárea? o expresado de otra manera ¿por qué debería
valer menos?
Desarrollo de
zonas emergentes.
La
marginalidad productiva de determinadas regiones en realidad está muchas veces
vinculada al desarrollo tecnológico de las mismas y por tanto con la evolución
de nuevas técnicas es posibles incorporarlas a la producción competitiva.
Sistemas de
riego más eficientes, material genético vegetal y animal adecuados, prácticas
de manejo específicas, permiten hoy ir incorporándolas a la producción
sostenida y sustentable.
Durante los
más de 40 años de profesión me he dedicado a esto, a desarrollar nuevas áreas
emergentes, tanto en nuestro país como en otras latitudes, por lo que en
general mi trabajo es llegar donde nadie ha ido aún a producir o en otros casos,
donde los que estaban abandonaron las prácticas productivas tradicionales.
En general el
panorama inicial suele ser desolador y nuestro trabajo es tratar de ver lo que
otros no vieron.
Desarrollar
nuevas áreas no sólo implica ponerlas en producción, sino además, el cambio de modelo
productivo que existía antes de nuestra intervención, utilizando la ventajas comparativas
que cada región pueda tener para incorporar nuevas producciones.
Un caso
particular en el que me encuentro trabajando en los últimos diez años, es el
desarrollo de la producción de semillas y forrajes en el oasis este de Mendoza,
desde el punto de vista estrictamente técnico, el desierto.
En este punto
creo importante recordar que el 75 % de nuestro país es desierto, un término
que muchos autores morigeran utilizando la denominación de zonas áridas o
eufemismos similares.
Este concepto
en general se contrapone a la imagen que la mayoría (incluyendo quienes deben
tomar las decisiones desde los diferentes gobiernos) percibe de un país verde y
fértil donde todo crece por la gracia del Señor, en general asumiendo la imagen
de la pampa húmeda como un todo.
Zonas áridas
como las nuestras pueden ser vistas como inviables para el productor de
comodities tradicionales con toda razón, pero esta aridez nos permite por otro
lado obtener semilla de calidad, un clima más seco con menor incidencia de
enfermedades, un “cluster” aislado de las grandes producciones que evita
contaminación genética, eliminar el riesgo de exceso de lluvias, entre otros
aspectos. A esto me refiero con apreciar las ventajas comparativas de cada
región y utilizarlas en favor de nuestro proyecto.
Volviendo al
punto de esta nota, esta región que históricamente era vitícola, con los
cambios producidos en el mercado de los vinos, fue quedando relegada y miles de
hectáreas abandonadas, considerando que ya no eran económicamente rentables
para esa actividad. El objetivo de nuestro desarrollo fue, analizando las
ventajas competitivas, ver como reconvertirlas tecnológica y productivamente y
devolverles la competitividad que sabemos tiene para otros mercados.
Consideré que con imágenes sería más
descriptivo. En las mismas podrán ver dos proyectos que he realizado, uno de
reconversión productiva en el este de la provincia de Mendoza el cual se encuentra
en plena etapa de crecimiento y el otro, partiendo de tierras vírgenes en la
República de Armenia.
En ambos la
actividad productiva introducida ha sido totalmente disruptiva con las
tradicionales de la región.
Esto es con
lo que nos encontramos hace 10 años. Viñedos abandonadas. Mendoza
Esto es luego del desarrollo. Alfalfa para
producción de semilla y forraje.
Arevadash. República de Armenia. Zona virgen. Antes y
ahora.
Son los mismos lotes, antes y después.
El desarrollo
de zonas emergentes presenta dos desafíos, una la modificación tecnológica,
la parte más sencilla y la otra la modificación de pautas culturales, por lejos
la más compleja, ya que es necesario una transferencia de conocimientos y
nuevas prácticas a un recurso humano que por generaciones realizó otra
actividad, que desconoce el nuevo escenario productivo y que por ende no cree
en él hasta no ver los resultados. Esta barrera no es propia de nuestro país o
región si no que le he vivido en diferentes lugares del mundo.
¿Puede un
productor acrecentar el valor de la tierra?
La respuesta
a esta pregunta es el eje central sobre los que trabajamos en el desarrollo de
nuevas áreas.
Como
planteaba en el comienzo, las zonas desarrolladas y consolidadas asumen el
valor inmobiliario del mercado.
Básicamente
sobre el activo tierra no hay nada que el productor pueda realizar que
modifique sensiblemente su valor y el mismo acompañará los vaivenes del
mercado, fundamentalmente de comodities aunque no siempre es el determinante de
los valores finales de la hectárea.
Radica aquí
la gran diferencia a la hora de decidir dónde invertir.
Los
desarrolladores de nuevas áreas tenemos esa posibilidad, adquiriendo tierras
que se desvalorizaron con actividades no lucrativas y que erróneamente las
siguieron valuando de esa manera, no advirtiendo el potencial que tenían para
otras producciones, por lo que permite acceder a importantes superficies a
costos accesibles.
Para los que
conocen Buenos Aires una analogía ilustrativa podría ser Puerto Madero, donde
muchos veían un puerto abandonado infestado de ratas, otros vieron una de las
zonas inmobiliarias más importante de la Argentina.
Si, es verdad,
que se requiere de conocimiento y capital para invertir en la puesta en
producción, pero el valor final de la tierra ya desarrollada es
sensiblemente mayor al costo de adquisición e inversiones realizadas sobre la
misma.
En la medida
que la zona se va consolidando, comienza a aparecer en el radar de los
inversores y a aumentar la demanda lo cual a su vez comienza a traccionar los
precios de los campos, es el comienzo de un nuevo mercado de tierras
emergentes.
Hay ejemplos
muy interesantes donde se puede observar este fenómeno, como puede ser la
provincia de San Luis, donde hace treinta años atrás era considerado sólo un
destino turístico y hoy tiene más de 60.000 has bajo riego en producción
agrícola (a parte del área de secano) y un desarrollo ganadero importante.
Ya no llama
la atención campos de 5, 6 o 7 mil dólares la hectárea o la provincia de Chaco
donde una hectárea ganadera en los 80 valía menos de 10 dólares y hoy vale 1000
o una hectárea agrícola 3 o 4 mil dólares, algo absolutamente inimaginable para
muchos.
Lo mismo se
observa en diferentes áreas de Salta o en el Valle de Río Negro, con
importantes desarrollos para producciones no tradicionales.
El motivo de
estos fenómenos es simplemente la incorporación de tecnología, nuevas especies
graníferas y forrajeras, genética animal de avanzada, agricultura diversificada
con altísimos potenciales de rinde, prácticas agrícolas evolucionadas y lo más
importante el cambio productivo cultural de los productores, de esta
manera se genera la ampliación de la frontera agropecuaria.
Siempre pongo
como ejemplo la carne de Chaco, en los 80 los valores productivos eran
paupérrimos, receptividades de 20 has por equivalente vaca y las calidades
producidas consecuentemente malas, era necesario hervirla para poder consumirla
(aclaro que viví y desarrollé tierras en esa provincia durante 20 años). Hoy ya
hay establecimientos con 0,8 equivalente vaca por hectárea y muchos de esos
cortes se comen en Puerto Madero.
Para los que
no están familiarizados con el equivalente vaca la referencia que hago es que
en los 80 eran necesarias 20 has para sostener un vaca con su cría al pie y hoy
un poco más de una hectárea. Eso es evolución tecnológica.
El valor de
la tierra lo determina primero su productividad y luego la demanda sobre las
mismas, los que desarrollamos zonas emergentes trabajamos sobre la eficiencia
productiva, si lo logramos la demanda será una consecuencia y por añadidura el
incremento del valor del activo tierra.
El éxito
radica en determinar zonas con potencialidad productiva alternativa a las
producciones tradicionales existentes. No sólo genera un apreciación del bien
productivo en sí mismo sino que son de gran impacto social en las regiones
donde se desarrollan.
El desarrollo
de prestadores de servicios, talleres, proveedores, mayor demanda de mano de
obra, impactan sensiblemente en economías fuertemente castigadas y
fundamentalmente algo que menciono en la mayoría de mis escritos, morigera el
éxodo rural hacia las zonas urbanas.
También se ha
instaurado la idea de que el desarrollo de tierras atenta contra el medio
ambiente. En general, en esos análisis no suele incluirse a la gente que vivimos
en ese medio ambiente, centrando la preocupación en la biodiversidad, el futuro
del pájaro carpintero o la potencial crisis del oso hormiguero.
Sin dudas la
preservación del medio ambiente es un tema
importante y trascendental al que hay que prestarle atención y desarrollar
prácticas sustentables y con una enfoque desde la bioeconomía, pero no
olvidemos que en el medio de esta discusión hay seres humanos involucrados que
tienen el mismo derecho que todos los demás habitantes de este suelo a tener
una vida digna y con expectativas de progreso.
Como siempre
planteo, es importante tener menos certezas y más dudas. Cuando escucho tal o
cual región deben ser preservadas para las generaciones futuras, mi pregunta es
¿Qué hacemos con la generación actual que vive ahí?
Estas zonas
abandonadas o no desarrolladas, a su vez generan un fuerte impacto ambiental,
ya que como dice el padre de la revolución verde y de la agricultura moderna (Norman
Borlaug. 1914-2009) no hay mayor daño a la naturaleza que la pobreza, que
obliga a los habitantes de esas regiones, con el fin de subsistir a
sobreexplotar el medio que los rodea, colectando la leña para calefaccionar y
cocinar, sobrepastoreando el escaso recurso forrajero del que disponen, cazar
indiscriminadamente la fauna local para hacerse de proteína animal.
En estos días
todos hemos visto el caso de los famosos carpinchos del Delta Norte de Bs AS
que ha sido tratado como tema de Estado, incluyendo proyectos de ley y demás
desatinos.
Cualquiera
que conozca el NEA y NOA de nuestro país saben que el carpincho al igual que la
corzuela, el dorado, el ñandú, yacaré y demás especies propias de la región son
parte del caldero de muchas familias, en muchos casos, como principal recurso
alimenticio.
La visión de
preservación del recurso natural para las generaciones futuras (visión que
comparto plenamente) se contrasta con el presente de las generaciones actuales,
condenadas al hambre y la pobreza eterna.
Algo similar
sucede a nivel global, un puñado de países desarrollados y con economías
consolidadas generan más del 50 % de las emisiones del dióxido de carbono del
planeta, pero les preocupan las emisiones de Argentina o de Senegal.
Mi posición
al respecto, para no reiterarla, está en el artículo de este blog “Más
dudas y menos certezas II. El cambio climático”.
Cuando
hablamos de desarrollar nuevas áreas e incorporarlas a la producción hablamos
no sólo de desarrollo productivo sino fundamentalmente SOCIAL.
Volviendo al
eje del análisis no tengo dudas que la tierra como refugio de inversores de largo
plazo debe estar indefectiblemente en su portfolio, es un bien que no
se deprecia y en zonas emergentes el spread que se obtiene es muy superior a
las zonas centrales.
Sugiero
tenerlo en cuenta a la hora de localizar inversiones productivas agropecuarias.
Hay inmensas
superficies con potencial a ser desarrolladas en nuestro país, no podemos desperdiciarlas.
Cierro con
unos conceptos del Gral. Belgrano, padre de la agricultura, quien decía que
para la producción agropecuaria se necesitaba conocimiento de las buenas artes,
capital de trabajo y amar lo que se hace.
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